市街地再開発事業

市街地再開発事業について

市街地再開発事業の目的

市街地再開発事業は、老朽木造建築物が密集し防災性に課題がある既成市街地において、細分化された宅地の統合、不燃化された共同建築物の建築及び公園、緑地、広場、街路等の公共施設の整備とオープンスペースの確保を一体的・総合的に行い、安全で快適な都市環境を創造しようとするもので、都市再開発法に基づき行われる事業です。

事業目的の重点の置き方については、施行者によって異なりますが、概ね次のように大別できます。

• 幹線街路や駅前広場の整備と駅前地区などの整備を主目的とするもの
• 既成市街地内に良好な住宅を供給し、地区内の住環境の改善を主目的とするもの
• 商店街の近代化を主目的とするもの

市街地再開発事業のしくみ

市街地再開発事業は敷地を共同化して高度利用し、道路等の公共施設やオープンスペースを創出します。市街地再開発事業に参加しない転出希望者は、現在の資産について金銭で補償を受けることができます。現在の資産は再開発ビルの床（床と土地に関する権利）に等価で置き換えられます（権利床）。また、ビルの建設費用は、行政からの助成金や土地の高度利用で生み出した床（保留床）を売却する事で賄われます。

市街地再開発事業の種類

市街地再開発事業の種類

種類	第一種市街地再開発事業	第二種市街地再開発事業
方式	権利変換（等価交換）方式	用地買収（管理処分）方式
概要	工事着手前に、施行区域内のすべての土地・建物について、現在の資産を再開発ビルの床に一度に変換します。	施行者が施行区域内の土地・建物を買収し、買収した区域から順次工事に着手します。
施行者	市街地再開発組合、再開発会社、個人施行者、地方公共団体及び都市再生機構等	再開発会社、地方公共団体及び都市再生機構等

第一種市街地開発事業（権利変換）のイメージ

施行者

都市再開発法では、次の主体が施行者となることができます。

1 組合

施行区域内の宅地の所有者又は借地権者が、5 人以上共同して一定の条件を満たした場合に組合設立し、施行者になることができます。なお、施行区域内の宅地の所有者又は借地権者は事業に反対であっても全員が組合員となります。

2 個人

施行区域内の宅地の所有者又は借地権者、または、これらの同意を得た者は、一人又は数人で共同して施行者となることができます。

なお、個人施行においては、必ずしも施行区域内の権利者全員が施行者になる必要はなく（5 人以下でも可）、また、事業の都市計画決定がなくても施行可能です。

3 再開発会社

市街地再開事業の施行を主目的とし、2/3以上の宅地所有者及び借地権者が過半の議決権を有するなど、一定の要件に該当する株式会社が事業を施行します。

＊1～3のほか地方公共団体（市町村）施行等もあります。

市街地再開発事業を行うには

市街地再開発事業を行うためには、以下の要件を満たす必要があります。

• 高度利用地区・都市再生特別地区・特定用途誘導地区又は特定地区計画等区域内であること
• 区域内にある耐火建築物の割合が1/3 以下であること
• 区域内の土地が細分化などで、土地の利用状況が不健全であること
• 土地の高度利用を図ることが都市機能の更新に貢献すること。

市街地再開発事業に対する支援

（1）助成金

再開発ビルなどの整備に対する交付金等支援は以下のとおりです。

• 事業計画作成や建築設計に必要な費用
• 建物の除却に必要な費用
• 補償に必要な費用
• オープンスペースの整備に必要な費用
• 共同施設（廊下、エレベーターなど）の整備に必要な費用等
• 都市計画道路等の公共施設整備に必要な費用（公共施設管理者負担金）

（2）融資制度等

組合等に対して事業費を、保留床管理法人に対して床取得費を無利子で貸し付ける制度があります。「住宅金融支援機構」や「民間都市開発推進機構」等では、建設資金や床の購入資金等に対する融資制度があります。

（3）税の優遇

市街地再開発事業はまちづくりの一環としての公共性の高さや権利変換という方法で権利の置き換えをすることから、施行者、権利者及び保留床の購入者等に対しても様々な税の優遇措置が認められています。

倉敷市の事例紹介

• 倉敷市阿知3丁目東地区（あちてらす倉敷）